Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku — Kayseri Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kullanılması, devri ve bu süreçlerde doğan uyuşmazlıkları kapsar. Türkiye'de taşınmaz işlemleri tapu siciline dayandığı için uyuşmazlıkların büyük bölümü tapu kayıtları, sözleşmeler ve imar durumu üzerinden yürür. İnşaat hukuku ise yapının ortaya çıkma sürecini arsa sahibi, yüklenici ve üçüncü kişiler arasındaki ilişkileri düzenler.

Sık karşılaşılan uyuşmazlıklar

Tapu iptali ve tescil davaları, muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma iddiaları, önalım (şufa) hakkı, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), kat mülkiyeti ve yönetim planı uyuşmazlıkları, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma, ecrimisil talepleri bu alanın başlıca başlıklarıdır.

İnşaat tarafında ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan ihtilaflar öne çıkar: teslimin gecikmesi, eksik veya ayıplı imalat, sözleşmeye aykırı proje değişikliği, yüklenicinin temerrüdü ve sözleşmenin feshi.

Sözleşme öncesi inceleme

Taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, alım satım veya inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce yapılacak incelemeyle önlenebilir. Tapu kaydındaki şerh ve beyanlar, imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi, kat irtifakı kurulu olup olmadığı, varsa ipotek ve hacizler sözleşme öncesinde incelenmelidir.

Çalışma İlkemiz

Dosyalarda öncelikle tapu kaydı, sözleşme metni ve teknik belgeler üzerinden hukuki durum tespit edilir. Dava açılması gereken hâllerde süre ve hak düşürücü sürelere dikkat edilerek süreç yürütülür; uyuşmazlığın görüşme yoluyla çözülebildiği durumlarda önce bu yol değerlendirilir.

Kayseri'de taşınmaz davaları hangi mahkemede görülür?

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Kayseri'de bulunan bir taşınmaz için tapu iptali ve tescil, muris muvazaası veya önalım davası Kayseri Adliyesi'ndeki asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde, idarenin kamulaştırma işlemine karşı açılacak iptal davaları Kayseri İdare Mahkemesi'nde görülür.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme tarafların sıfatına göre değişir: her iki taraf da tacirse asliye ticaret mahkemesi, arsa sahibi tüketici konumundaysa tüketici mahkemesi görevlidir. Yanlış mahkemede açılan dava görevsizlikle sonuçlanır ve süreç aylarca uzar; bu nedenle dava öncesinde sıfat tespiti yapılır.

Süreler

Önalım (şufa) hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, ve son mevzuat değişikliği sonrası her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Eser sözleşmesinde ayıp ihbarı, ayıbın fark edilmesinden sonra gecikmeksizin yapılmalı; yüklenicinin sorumluluğu taşınmaz yapılarda beş yıl, ağır kusur varsa yirmi yıl sürer. Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılacak bedel davalarında ise el atmanın niteliğine göre farklı süreler işler. Hak düşürücü sürelerin kaçırılması, davanın esasına hiç girilmeden reddi sonucunu doğurur.

Dosya açılmadan önce hazırlanan belgeler

Tapu kaydı ve takyidat belgesi, varsa satış vaadi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi, imar durumu ve yapı ruhsatı, iskân (yapı kullanma izni) belgesi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuşsa yönetim planı, ödeme belgeleri ve banka dekontları, yapı ile ilgili teknik raporlar ve fotoğraflar. Bu belgeler dosyanın iskeletidir; eksik belgeyle açılan dava bilirkişi incelemesinde zaman kaybeder.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?

Süre, uyuşmazlığın niteliğine ve keşif ile bilirkişi incelemesinin kapsamına göre değişir. Tek taşınmaza ilişkin, tanık sayısı sınırlı bir dosya ilk derecede genellikle bir buçuk-iki yıl içinde karara çıkar; istinaf ve temyiz aşamaları bu süreye eklenir. Muris muvazaası gibi tanık beyanına dayanan dosyalarda süre uzayabilir.

Satın alacağım dairede ipotek var, ne yapmalıyım?

İpotek, taşınmazın değil borcun teminatıdır ve tapu devriyle birlikte yeni malike geçer. Satıştan önce ipoteğin hangi borç için ve hangi tutarda kurulduğu, borcun güncel bakiyesi ve ipoteğin fekki için gereken işlemler öğrenilmelidir. Uygulamada güvenli yol, satış bedelinin bir kısmının doğrudan ipotek alacaklısına ödenerek fekkin tapu devri ile aynı anda yapılmasıdır.

Müteahhit daireyi zamanında teslim etmedi, hangi haklarım var?

Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi geçtiğinde yüklenici temerrüde düşer. Arsa sahibi, gecikme tazminatı (kira kaybı) talep edebilir; gecikmenin sürekli hâle gelmesi veya işin ayıplı yapılması durumunda sözleşmenin feshi ile yükleniciye devredilen tapuların iptali de istenebilir. Hangi yolun seçileceği, inşaatın tamamlanma oranına ve sözleşmedeki cezai şart düzenlemesine göre belirlenir.

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz nasıl paylaştırılır?

Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler. Taşınmaz bölünebiliyor ve değer kaybı doğmuyorsa paylar ayrılır; mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir ve taşınmaz açık artırmayla satılarak bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.