Kentsel Dönüşüm Hukuku — Kayseri Kentsel Dönüşüm Avukatı

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürüyen ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir süreçtir. Teknik bir yenileme işi gibi görünse de her aşaması hukuki sonuç doğurur: yapının riskli sayılması, maliklerin karar alması, müteahhitle sözleşme kurulması ve taşınmazın yeniden paylaşımı.

Riskli yapı tespiti ve itiraz

Süreç, yapının lisanslı kuruluşlarca riskli olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespite karşı idari itiraz yolu açıktır ve itiraz süreye tabidir; süresinde kullanılmayan itiraz hakkı sonradan telafi edilemez. Tespitin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, raporun dayandığı veriler ve bildirimin maliklere doğru biçimde tebliğ edilip edilmediği ayrı ayrı incelenmelidir.

Maliklerin karar alması

Riskli yapıda, dönüşümün nasıl yapılacağı maliklerin toplantısında karara bağlanır. Karara katılmayan maliklerin payları bakımından kanunda ayrı bir usul öngörülmüştür. Toplantının çağrısı, gündemi ve tutanağı ileride açılacak davaların temel delilidir; bu nedenle biçim kurallarına baştan uyulması, sonradan yürütülecek bir savunmadan daha etkilidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Dönüşümün ticari çerçevesini malik ile yüklenici arasındaki sözleşme kurar. Teslim süresi, gecikme halinde uygulanacak yaptırım, kat ve cephe tercihinin nasıl belirleneceği, kira yardımının kim tarafından karşılanacağı, imar değişikliği halinde ne olacağı ve yüklenicinin satış yetkisinin sınırı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Uygulamadaki uyuşmazlıkların büyük bölümü sözleşmede hiç düzenlenmemiş konulardan doğmaktadır.

Arsa payı ve bağımsız bölüm dağılımı

Yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin maliklere dağılımı, arsa payları ile eski yapıdaki konumlarına göre belirlenir. Arsa paylarının gerçek değerle orantısız olduğu hallerde arsa payının düzeltilmesi davası gündeme gelir. Bu dava dönüşüm sürecinin kendisinden bağımsızdır ve zamanlaması sonucu doğrudan etkiler.

Tahliye, kira yardımı ve uyuşmazlıklar

Riskli yapının boşaltılması, kiracıların durumu, kira yardımı başvurusu ve yapılan ödemelerin kesilmesi sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıklarıdır. Yüklenicinin işi süresinde bitirmemesi halinde sözleşmenin feshi, gecikme tazminatı ve tapu iptali talepleri birlikte değerlendirilir.

Büromuz, riskli yapı tespitinden tapuya tescile kadar süreci bütün olarak takip etmekte; sözleşme müzakereleri, idari başvurular ve dava aşamalarında danışmanlık ve temsil hizmeti vermektedir.

Kayseri'de kentsel dönüşüm süreci nasıl işliyor?

Süreç, yapının lisanslı kuruluşa başvurularak riskli yapı tespitiyle başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nce onaylandıktan sonra tapu kaydına şerh edilir ve maliklere tebliğ edilir. Bu aşamadan sonra maliklerin toplanarak dönüşümün nasıl yapılacağına karar vermesi, yüklenici seçimi ve sözleşmenin kurulması gelir. Kayseri'de Kocasinan ve Melikgazi başta olmak üzere merkez ilçelerde dönüşüm yoğunlaştığı için uygulama, belediyelerin imar planı ve yoğunluk kararlarıyla iç içe yürür.

İtiraz ve dava yolları

Riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde idareye itiraz edilebilir; itirazı teknik heyet inceler. İtirazın reddi veya tespitin onaylanması işlemine karşı Kayseri İdare Mahkemesi'nde iptal davası açılır ve yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Malikler arasındaki paylaşım, sözleşme ve tapu uyuşmazlıkları ise adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. İki yargı kolunun birlikte yürüdüğü bu yapıda hangi talebin nereye yöneltileceği baştan belirlenmelidir.

Maliklerin çoğunluk kararı

Dönüşüm kararı, kanunda öngörülen çoğunlukla alınır. Bu çoğunluk 2023 yılında yapılan değişiklikle düşürülmüş; karara katılmayan maliklerin paylarının satışına ilişkin usul de yeniden düzenlenmiştir. Karara katılmayan malik bakımından sonuç ağır olduğundan toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, gündemin açıkça bildirilmesi ve tutanağın eksiksiz tutulması belirleyicidir.

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

Teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart; kira yardımının tutarı, süresi ve kimin ödeyeceği; bağımsız bölüm, kat ve cephe tercihinin hangi usulle belirleneceği; yükleniciye verilecek tapuların hangi iş aşamasında devredileceği; imar değişikliği veya ruhsat alınamaması hâlinde sözleşmenin akıbeti; yüklenicinin üçüncü kişilere satış yetkisinin sınırı. Uygulamadaki uyuşmazlıkların büyük bölümü bu başlıkların sözleşmede hiç düzenlenmemiş olmasından doğar.

Sıkça sorulan sorular

Kentsel dönüşümde kira yardımı ne kadar süre ödenir?

Kira yardımı, Bakanlıkça her yıl belirlenen tutar üzerinden ve yönetmelikte öngörülen süre boyunca ödenir. Hak sahipliği başvurusunun süresinde ve eksiksiz yapılması gerekir; yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği kira ödemesi ise bu yardımdan ayrı bir borçtur ve ödenmemesi hâlinde doğrudan yükleniciden talep edilir.

Komşular dönüşüme karşı çıkıyor, bina yenilenemez mi?

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra dönüşüm, maliklerin tamamının onayına bağlı değildir. Kanunda öngörülen çoğunlukla karar alınabilir; karara katılmayan maliklerin payları bakımından kanunda ayrı bir satış usulü düzenlenmiştir. Bu usulün her adımı süreye ve bildirime bağlı olduğundan, hem karar alan hem karara katılmayan malik bakımından sürecin hukuki takibi önem taşır.

Arsa payım düşük görünüyor, düzeltilebilir mi?

Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız belirlenmişse arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir. Bu dava, yeni yapıdaki paylaşımı doğrudan etkilediği için dönüşüm sözleşmesi imzalanmadan önce açılması tercih edilir; süreç ilerledikten sonra açılan dava sonucu geç doğurur.