7598 sayılı Kanun ile Ortaklığın Giderilmesi Davasındaki Yeni Düzenleme

Yeni düzenlemeye göre, bütün maliklerin payını mirasla edindiği ve mirasçılar dışında hiç kimsenin malik olmadığı bir taşınmazda ortaklık satış yoluyla giderilecekse, ilk açık artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabiliyor. Bu kural tek bir artırma için geçerli. Yeni kural satışın nasıl yapılacağına ilişkin olduğu için, kanunda aksine bir geçiş hükmü yoksa henüz yapılmamış satışlara uygulanması bekleniyor. Tamamlanmış satışlar ise bu değişiklikten etkilenmiyor. Bu yazıda, düzenlemenin içeriğinden çok, açılmış ya da satış aşamasına gelmiş dosyalarda nasıl uygulanacağı ele alınıyor.

Yeni düzenleme tam olarak ne getiriyor?

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin ortak malik olduğu bir taşınmazda ortaklığı sona erdirmek için açılır. Mahkeme taşınmazı paylara bölebilirse aynen taksim kararı verir. Bölünmesi mümkün değilse ya da bölünmesi değerini ciddi biçimde düşürecekse satışa karar verir. Satış, karar kesinleştikten sonra satış memurluğu aracılığıyla açık artırmayla yapılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

Değişiklikten önce bu artırmaya herkes katılabiliyordu. Mirasçılardan biri aile evini ya da tarlayı elde tutmak istese bile, dışarıdan gelen bir alıcıyla yarışmak zorundaydı. Yeni kural, mirasla gelen taşınmazlarda ilk artırmayı yalnızca malik mirasçılara açarak taşınmazın aile içinde kalmasına bir imkân tanıyor. Kardeşlerden biri babadan kalan evi almak istiyorsa, ilk artırmada yalnızca diğer mirasçılarla yarışacak.

Hangi taşınmazlar kapsamda, hangileri değil?

Kuralın iki şartı birlikte aranıyor. Birincisi, bütün maliklerin payını miras yoluyla edinmiş olması. İkincisi, tapuda mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet payının bulunmaması. Bu şartlardan biri eksikse ilk artırma da genel usulle, herkese açık yapılır.

Uygulamada en sık karşılaşılacak durum, mirasçılardan birinin payını aile dışından birine satmış olmasıdır. Örneğin dört kardeşten biri hissesini bir komşuya satmışsa, artık tapuda mirasçı olmayan bir malik vardır. Bu taşınmazda yeni kural uygulanmaz. Dava sürerken yapılan böyle bir satış da dosyanın durumunu değiştirebilir. Bu nedenle tapu kaydının satıştan hemen önceki hâli önem taşıyacaktır.

Bazı durumlar ise henüz net değil. Bir mirasçının başka bir mirasçının payını satın alması, ölen bir mirasçının yerine onun mirasçılarının geçmesi ya da payın bağış yoluyla bir mirasçıdan diğerine geçmesi gibi hâllerde "bütün maliklerin mirasla edinmiş olması" şartının nasıl yorumlanacağı mahkeme kararlarıyla şekillenecek. Kanun metni "miras yoluyla edinilen" taşınmazdan söz ettiği için, payın bir bölümü satın alma ya da bağışla edinilmişse tartışma çıkabilir. Böyle bir durumdaysanız sonucu kesin kabul etmeden önce tapu kayıtlarını ve payların nasıl edinildiğini ayrıntılı incelemek gerekir.

Devam eden davalara uygulanır mı?

Okurun en çok merak ettiği soru bu. Medeni usul hukukunda yeni usul kuralları, tamamlanmış işlemleri etkilememek kaydıyla derhâl uygulanır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçiş hükmü de bu yöndedir. Artırmanın kimler arasında yapılacağı, mülkiyetin kime ait olduğunu değil satışın nasıl yapılacağını düzenler. Bu yüzden genel ilkeye göre, yürürlük tarihinde açık olan davalarda da satış henüz yapılmamışsa yeni kuralın uygulanması beklenir.

Ancak bu genel ilke, kanun koyucunun özel bir geçiş hükmü koymadığı durumlar için geçerlidir. Değişikliği getiren kanunda geçici bir madde varsa ve bu madde yeni kuralın yalnızca belirli tarihten sonra açılan davalara ya da verilen kararlara uygulanacağını söylüyorsa, o hüküm esas alınır. Bu yüzden dosyanızın durumunu değerlendirirken önce kanunda bir geçiş hükmü bulunup bulunmadığına bakılmalıdır.

Davanın yargılama aşamasında olması, yani mahkemenin henüz satış kararı vermemiş olması, yeni kuralın uygulanmasına engel değildir. Satış kararı verilmiş ama kesinleşmemişse ya da istinaf veya temyiz aşamasındaysa da satış ileride yapılacağı için aynı değerlendirme geçerlidir. Yeni kural mahkemenin kararını değil, kararın satış memurluğunda nasıl uygulanacağını etkiler.

Satış aşamasındaki dosyalarda durum ne?

En karmaşık durum, satış sürecinin başlamış ama bitmemiş olduğu dosyalardır. Satış ilanı yayımlanmış, ilk artırma tarihi belirlenmiş ama artırma henüz yapılmamışsa, satış memurluğunun yeni kurala göre ilanı yenileyip yenilemeyeceği tartışılabilir. Bu noktada uygulama birlik içinde olmayabilir. Yerleşik bir uygulama oluşana kadar farklı satış memurluklarının farklı yollar izlemesi şaşırtıcı olmaz.

Artırma yapılmış ve ihale kesinleşmişse durum daha açıktır. Tamamlanmış bir işlem yeni kanunla geri alınmaz. Taşınmaz aile dışından birine satılmış ve ihale kesinleşmişse, yeni düzenlemeye dayanarak bu satışın bozulmasını istemek mümkün görünmüyor. Yine de ihalenin feshi davası açma süresi henüz dolmamışsa, ihaledeki başka usulsüzlükler ayrıca değerlendirilebilir.

Satış memurluğu kanuna aykırı bir işlem yaparsa, örneğin şartları taşıyan bir taşınmazda ilk artırmayı herkese açık yaparsa ya da şartları taşımayan bir taşınmazda üçüncü kişileri artırmadan dışlarsa, bu işleme karşı icra mahkemesine şikâyet yoluna gidilebilir. Şikâyet süresi kural olarak işlemi öğrenmeden itibaren yedi gündür. İhale yapıldıktan sonra ise ihalenin feshi istenebilir ve bunun da kısa bir süresi vardır. Bu süreler kaçırılırsa usulsüzlük çoğu zaman artık ileri sürülemez.

"Bir defaya mahsus" ne anlama geliyor?

Kanun, yalnızca mirasçılar arasında yapılan artırmanın bir defaya mahsus uygulanacağını söylüyor. Yani ilk artırmada mirasçılardan hiçbiri teklif vermezse ya da satış gerçekleşmezse, sonraki artırma genel usulle yapılır ve herkese açık olur. Mirasçılar "bir daha kendi aramızda deneyelim" diyerek bu turu tekrarlatamaz.

Bu sınırlama zaman bakımından da önem taşıyor. Yeni kural yürürlüğe girmeden önce artırma yapılmış ve satış gerçekleşmemişse, sonraki artırmanın mirasçılar arasında mı yoksa herkese açık mı yapılacağı tartışmalı olabilir. Önceki artırma eski kurala göre yapıldığı için mirasçılara özgü tur hiç kullanılmamıştır. Bu durumda yeni kuralın uygulanması gerektiği ileri sürülebilir. Ancak bu konuda da yerleşik bir uygulama henüz yok.

Mirasçı olarak şimdi ne yapmalısınız?

Henüz dava açılmamışsa şunu bilmek gerekir: taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu gereğince dava şartıdır. Arabuluculuğa gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk görüşmeleri, mirasçılardan birinin diğerlerinin payını anlaşarak satın alması için de iyi bir fırsattır. Yeni kural, taşınmazı almak isteyen mirasçının bu görüşmelerdeki konumunu da etkileyebilir.

Dava açılmış ya da satış aşamasındaysa, önce güncel tapu kaydını tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet üzerinden alın ve malik listesinde mirasçı olmayan biri bulunup bulunmadığını kontrol edin. Mirasçılık belgesini, yani veraset ilamını da hazır tutun, çünkü kimin mirasçı olduğunu bu belge gösterir. Satış ilanı yayımlandığında ilanda ilk artırmanın kimlere açık olduğunun doğru belirtilip belirtilmediğine bakın. Hata varsa şikâyet süresi işlemeye başlamıştır.

Sık yapılan bir hata, dava sürerken payı aile dışından birine satmanın sonuçlarını hesaba katmamaktır. Tek bir mirasçının hissesini dışarıya satması, diğer mirasçıların ilk artırmadaki önceliğini ortadan kaldırabilir. Taşınmazı aile içinde tutmayı düşünüyorsanız, böyle bir satıştan önce diğer mirasçılarla konuşmak ve satışın yeni kural bakımından etkisini değerlendirmek gerekir. Ayrıca ilk artırmaya katılmayı düşünen mirasçının, teminat ve satış bedelini zamanında yatırabilecek mali hazırlığı önceden yapması gerekir. Aksi hâlde tanınan bu tek fırsat kullanılamadan geçer.